各地新“国五条”细则陆续出台，“20%个税”的关注热度持续升温。虽然地方版细则中尚未公布可操作实施的具体办法，但二手房转让所得据实征收20%个税已被视为定局，推高了二手房的交易价格，而为了逃避这20%差额个税，购房者纷纷赶在细则出来前抢搭“末班车”办理更名过户手续，而预计来不及赶“末班车”者，开始寻求一些避税“偏方”，比如以赠与的方式过户，签订“阴阳合同”，买卖双方制定以房抵债的合同等等，那么，用这些办法真的更划算吗？南都记者为此做了一番深入调查。

　　过户选择赠与or上市交易？

　　亲属间房屋赠与成当下过户热点。此前，二手房买卖对于能核实房屋原值的，按转让所得20%征收个税；核实不了的则按照核定征税方式，即转让价格的1%征收个税。

　　但新“国五条”细则规定，将原来二手房个税由交易总额的1%改为从严按照差额的20%征收。这就意味着，出售一套增值200万元的二手房，须上缴40万元的所得税。据了解，为了逃避20%的个税和方便第二次买房，不少市民扎堆办理过户手续，二手房过户出现不少亲属间赠与的情况。

　　据记者了解，亲属间房屋赠与，房龄满五年的房子只需要缴纳2%的公证费；未满5年的房子需要缴纳1%至3%的契税和2%的公证费，营业税及附加税、个人所得税均免征或不征。而房屋上市买卖，未满5年的需缴纳1%至3%不等的契税、5.6%的营业税，以及新“国五条”所规定的20%的差额个人所得税；满5年的房子免征营业税。其中，契税与房龄无关，与房子面积有关，建筑面积90平方米以下缴1%的契税，90至144平方米缴纳1.5%，144平方米以上需缴纳3%。

　　以一套房龄未满5年、90平方米的房屋为例，假如房子原价为100万元，卖出价为200万元，亲属间的赠与只需要缴纳契税和公证费总计5万元，而上市买卖则需要缴纳契税、营业税、个人所得税共计34.2万元，二者共相差29.2万元，因此不少市民选择以房屋赠与的方式过户。

　　但通过赠与的过户房子若再次转手将被征收全额个人所得税。按国家税务总局规定，受赠住房今后再度出售转让，须缴纳房屋出售价20%的个税。仍然以上述房子为例，受赠房二次转手买卖，若售价为300万元，无论房龄是否满5年，都需要缴纳60万元的个税。如果卖出价提高的话，需缴纳的税收也将增加。除此之外，还需要缴1.5%的契税以及5.6%的营业税，如果房龄已满5年，免征5.6%的营业税。以二次转手房龄未满5年计算，需要缴纳的税收共计81.3万。

　　而当初以买卖方式买下的房子，再次出让涉及的税费就没有这么多了，同样卖出房价为300万元，需缴1.5%的契税、20%的差额个人所得税以及5 .6%的营业税，总计41.3万元。总的来说，这套未满5年、90平方米、售价300万元的房子，通过赠与的方式再次转手比通过买卖的方式至少需多缴纳10 .8万税收。

　　分析：受赠房再转手按售价2 0 %征个税，得不偿失

　　“通过赠与方式过户虽能暂时逃避部分税收，但应基于房屋是否二次买卖做决定，不要盲目选择。”广东信荣律师事务所主任张茂荣表示，不少市民只重视眼前利益，却未对以后的买卖做打算，往往得不偿失。

　　观点

　　个税细则无论怎样

　　房价不可能降

　　随着“国五条”的公布，广州房产二手市场出现了买家赶搭“末班车”状况。据阳光家缘网站的最新统计数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套，较2月1444套的网签量高出4.4倍。

　　按常规，二手房的个税一般会嫁接给买家，这就必然导致价格上涨，直接催生过户热。广州辉红地产刘先生向记者表示：“近一个月来，确实有很多人来咨询过户相关事宜，电话咨询的人比之前高出一倍。”广州满堂红地产何小姐也表示：“因担心受新政影响，来咨询房产过户的市民越来越多，为了能够再次买房，不少子女也选择将名下房产过户给父母或亲属。

　　有熟知税务系统 的 人 士 分 析 ，20%的差额个税的具体实施方案可能在本月底落实，依目前的市场来看，刚需和改善型需求仍在不断扩大，所以无论细则如何制定，房价也不可能走低。

　　“现在卖家都处于强势地位，新国五条出台后，卖家将原则上由卖方缴纳的税收嫁接到买家身上，如果买家提出分担税费，业主往往会提高售价，由此推高了二手房的交易价格。”中城地产刘小姐如是说。

　　阴阳合同适用于自住型or投资型？

　　除了赠与过户之外，二手房交易签订“阴阳合同”情形也增多。“实践中，卖房人往往约定房价净得，而税费一般由买房人承担，买房人为了减少纳税，在真实合同之外，签订另一份用于网签的合同，通过做低交易价格达到避税目的。”满堂红置业经理马先生向记者介绍。

　　以上述原价100万元，实际成交价格200万元90平方米的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合同，在网签时将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。

　　但是税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，二手房经过专门的评估系统评估后，交易双方仍必须按照评估价格进行税费征缴。

　　以上述二手房为例，买卖双方约定以200万的价格成交，即1平方米2.2万元，但在网签时，将网签价格填写为100万元，即1平方米1 .1万元，参考广州市国土房管局年初公布的官方数据，2013年广州十区平均房价为1 .5元/平方米，税务部门便会对买卖双方进行调查，网签无法完成，房子也无法成交。

　　据了解，签订阴阳合同从表面上看，买房人少缴纳了税费，降低了购房成本，但是当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间的差额较大，相应税费被拉高的问题，本次购买成本转嫁到了下一次出售。

　　分析：阴阳合同避税有限，风险大

　　阴阳合同规避个税的幅度有限，而且常引发买卖双方纠纷。广东格林律师事务所律师刘健一接受南都采访时表示，“在二手房价格快速上涨的形势下，卖方受到房价上涨的利益驱动，往往会将阴阳合同作为解除房屋买卖关系的理由，而买房人无疑将面临着更大的交易风险。”

　　广东正大联合律师事务所李彪律师表示，“阴阳合同一直都存在，但是对于想要合理规避购房税费的购房者来说，签订阴阳合同绝不是什么好办法，不仅易引发纠纷，若再次转手可能面临高额税收。”合富置业的刘小姐表示，“我们不建议买卖双方签署阴阳合同，不仅中介承担着违法风险，而且买家若第二次买房时被查出第一次买房网签价格造假，需补上全部税收，还可能被罚款。”

　　“以房抵债”完全避税or徒增成本？

　　日前，记者以客户身份向广州五羊新城满堂红地产经纪人何小姐咨询避税办法，她称通过“以房抵债”的方式可以完全避税，即只须持双方“以房抵债”合同到法院民事庭开据证明就可顺利过户，其间只须支付给办事的担保公司人员几千元服务费即可，见记者对此表示怀疑，她又补充了一句“我的同事去年中旬就曾成功操作一单”。

　　“我认为这不可能，如果这么简单就可以做到避税的话，新国五条岂不成了一纸空文？”对此，位于广州市中山一路的富中地产资深经纪人苏先生对南都记者说，“通过这种方式的话，法院一般会进行拍卖，到时房产是否能顺利拍到你的手里还是问题。有些几千万元的别墅光税费就上百万，如果这样能行的话，岂不能省一大笔钱？政府不可能留这么大空子给你钻”。

　　“我认为以这样的方式操作得不偿失。”广东广信君达律师事务所的汪智敏律师称，“这在房产调控以前，可能还可以操作，如今正值政策敏感期，法院对这方面管控很严，严防有人钻这方面的空子，前不久我经手的一个案子，还是真实的以房抵债，法院都没有裁定。没人敢这么办，怕有瓜前李下的嫌疑”。

　　分析：走法院途径“赔了夫人又折兵”

　　汪智敏称，“以房抵债”不仅不可以免税还会导致成本提高，以100万元的房产为例，首先须缴纳1.18万元的诉讼费，随后法院一般会进行拍卖，又将增加5万元的拍卖费，就算有所谓的托关系，法院不经过拍卖直接判给买方，还是会产生相应的诉讼费。此外，买方一旦取得过户权，税费也须按国家规定缴纳，一样都不能少。也就是说，除按规定缴纳营业税、个税、契税等各项税收外，还须多交1.18万至6.18万元在法院产生的额外费用，这种“赔了夫人又折兵”的买卖显然是毫无意义的。

　　南都记者 汪小星 实习生 周艳梅

　　南都漫画 陈婷